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445__스타벅스 건물주 다주택자 적폐, 뚱보강사 이기성, 한국전자출판교육원장, 경기칼럼

이기성 2022. 1. 31. 10:39

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445__스타벅스 건물주 다주택자 적폐, 뚱보강사 이기성, 한국전자출판교육원장, 경기칼럼

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445__스타벅스건물주 다주택자 적폐

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445__스타벅스 건물주 다주택자 적폐 ----9ok

뚱보강사 이기성

 

 

445__스타벅스건물주 다주택자 적폐

 

 

한국 문재인 정부의 부동산 세금 징수는 세계 2위... 납세자의 부담능력에 맞게 공평한 과세를 해야 한다는 조세원칙(ability-to-pay) 위배... ①한국 자산세 부담 OECD 2위... ②상속·증여세는 3위, ③부동산 보유세가 GDP에서 차지하는 비율은 13위... 부동산 세금 대폭 올라… 미국, 일본, 영국 등 제쳐... ④캐나다⋅프랑스는 OECD에 집계된 양도세 비율이 0%... 한국 정부가 부동산이나 유가증권 같은 자산에 부과하는 세금이 OECD(경제협력개발기구) 국가 중 둘째로 많다는 통계... 2020년 기준 자산의 취득과 보유, 상속·증여에 부과되는 세금이 GDP(국내총생산)에서 차지하는 비율을 비교한 결과... 문재인 정부 들어 부동산 가격이 급등하고, 관련 세제를 대폭 강화한 탓에 경제성장세보다 납세자의 부담이 훨씬 가파르게 증가했다는 지적... [조선일보] 정순우 기자가 보도했다(2022-01-21).

 

1월 20일 OECD 통계에 따르면, 2020년 한국의 GDP 대비 자산세(taxes on property) 비율은 3.98%로 조사 대상 36국 중 캐나다(4.15%)에 이어 둘째로 높았다. 영국(3.86%), 미국(3.05%), 일본(2.63%)을 제쳤다. 2016년 11위였던 순위가, 4년 만에 2위까지 올랐다. 같은 기간 한국의 자산세는 51%나 늘었다. OECD가 집계하는 자산세 핵심 항목은 ①부동산 보유세(재산세·종합부동산세), ②상속·증여세, ③자산거래세(취득세·증권거래세) 세 가지다. 한국의 자산거래세 비율(2.4%)은 OECD 평균(0.4%)의 6배에 달하는 압도적 1위였다. 2020년 젊은 층의 ‘패닉바잉(공황매수)’으로 전국 주택 거래량이 역대 최고로 치솟고, 코로나 상황에서도 주식시장이 활황을 누린 영향으로 분석된다.

 

상속·증여세(0.54%)는 3위, 부동산 보유세가 GDP에서 차지하는 비율은 1.04%로 13위였다. 2016년 22위였던 보유세 순위는 4년 새 9계단 뛰었고, 같은 기간 보유세 증가율(50.5%)은 OECD 국가 중 가장 높았다. 한국의 GDP 대비 자산세 비율은 2016년 OECD 국가 중 11위에서 문재인 정부가 출범한 2017년 9위로 올랐다. 2018~2019년엔 2년 연속 6위를 지키더니 2020년 최상위권으로 치솟았다. 경제성장 속도가 납세자의 세금 부담 증가를 못 따라갔다는 뜻이다.

 

 

다주택자 규제에 세수 급증

 

실제로 2016년 1740조 원이었던 한국의 명목 GDP는 2020년 1933조 원으로 11.1% 늘었다. 하지만 같은 기간 OECD가 집계한 한국의 자산세 증가율은 51%에 달한다. 이상우 인베이드투자자문 대표는 “경제성장보다 세금 증가 속도가 빠르다는 건, 정부가 민간 경제 주체의 비용을 과도하게 증가시켰다는 뜻”이라며 “현 정부는 부동산과 관련한 모든 세금을 대폭 늘리고도 집값은 못 잡고, 무주택 서민의 주거 불안만 가중시켰다”고 말했다.

 

문재인 정부 들어 자산세 주요 항목이 모두 큰 폭으로 증가했는데, 2020년의 경우 자산거래세와 상속·증여세가 눈에 띄게 늘었다. OECD 통계에서 한국의 자산거래세는 2019년 288억 7900만 달러(약 34조 4093억 원)에서 2020년 390억 5800만 달러(약 46조 5376억 원)로 35.2% 늘었다. 상속·증여세는 1년 사이 23% 증가했다. 주택 취득세는 집값이 비쌀수록 세율이 오르는 구조다. 2017년 5월 6억 700만 원이던 서울 아파트 평균 매매 가격은 2020년 9월 10억 원을 돌파했다. 9억 원이 넘는 집은 취득세가 3.3%에 달한다. 부동산 전문가는 “문재인 정권의 2020년 상반기는 젊은 층을 중심으로 ‘지금이 아니면 평생 집을 못 산다’는 위기감이 최고조에 달했던 시기”라며 “정부의 잘못된 정책으로 인한, 무주택자들의 불안 심리가 정부 세금 수입을 크게 늘려준 셈”이라고 말했다.

 

 

자산세+양도세 부동산세 세계 1위

 

OECD가 집계한 자산세에는 주식이나 부동산을 양도하면서 발생하는 자본 차익에 부과하는 세금(tax on capital gain)이 빠져 있다. 이 세금이 GDP에서 차지하는 비율은 한국이 1.23%로 1위다. 우리나라는 극소수 대주주를 제외하고는 주식 양도세가 없기 때문에, 대부분 부동산 양도소득세로 볼 수 있다. 한국보다 자산세가 높거나 비슷한 캐나다⋅프랑스는 OECD에 집계된 양도세 비율이 0%다. 자산세에 양도세까지 더하면 한국은 OECD에서 세금을 가장 많이 물리는 국가다. OECD가 2021년 통계를 업데이트하면, 한국의 과도한 세금 부담은 더욱 두드러질 전망이다.

 

 

다주택자 적폐 취급에 진저리

미국서 스타벅스 건물주하겠다고...

 

"한국 다주택자 적폐 취급에 진저리"... 차라리 미국서 스타벅스 건물주 하겠다는 한국인들... 세금 폭탄에 몸서리를 치는 다주택자들이 미국 부동산으로 눈을 돌리고 있다. 고액 자산가들이 현 정권 이후 정부의 강력한 부동산 규제와 양도소득세 중과를 피하고자 해외 부동산에 높은 관심을 보였지만, 최근에는 고액 자산가에 국한되지 않고 대상이 확대되는 분위기다. [머니투데이]의 배규민 기자가 보도했다(2021-12-05).

 

12월 4일 미국 캘리포니아 오렌지카운티에서 부동산 중개일을 하는 크리스티 박 콜드웰뱅커 부동산 에이전트는 "한국의 종부세 등 세금 이슈 때문인지, 최근 한국에서 미국 내 부동산 투자를 문의하는 손님이 늘었다"고 했다. 나이는 40대에서 60대까지 다양하다. 대부분 장기 투자를 생각하고, 자녀가 있는 경우는 향후 해외 유학과 거주까지 생각하는 경우도 있다고 했다. 캘리포니아 남부(남가주)에 위치하는 오렌지카운티는 한국인들에게 인기 있는 어바인(Irvine), 플러턴(Fullerton) 등의 도시가 있는 곳이다. 특히 어바인은 신도시로서 주거 환경이 깨끗하고 교육 환경이 우수해 한국 유명 연예인들이 많이 사는 곳으로도 유명하다. 2019년에는 김태희·비 부부가 어바인에 24억 원 상당의 집을 구매해 이슈가 됐었다.

 

크리스티 박 에이전트는 "남가주도 주택 가격이 많이 올랐다"면서 "어바인의 가장 인기 있는 동네의 매물은 방이 3~4개 있는 주택으로, 금액은 150만 달러(약 17억 7000만 원) 이상 생각해야 한다. 200만 달러(약 23억 7000만 원)정도면 방이 4~5개 있는 더 큰 규모의 주택 구매가 가능하다"고 설명했다. "외국인의 경우 대출이 까다로울 수 있지만, 70% 미만까지 가능하다. 이율이 5~6%대로 현지인(3%대)보다 높아, 한국인들은 전액 현금으로 구매하거나 50% 정도 대출을 받는다"고 덧붙였다. 해외부동산 자문회사인 도우지엔 문석헌 본부장은 한국인들이 주로 찾는 상업용 부동산은 위험 부담이 낮은 우량한 임차인이 있는 건물이다. 스타벅스, 맥도날드 등이 대표적이다. 스타벅스는 보통 임대 계약이 10년이며, 5년씩 추가로 4회까지 임대 연장 옵션을 적용하면 최대 30년도 가능하다.

 

올해 한국인이 매입한 상가 건물 중 하나도 임차인이 스타벅스다. 캘리포니아 새크라멘토에 있는 이 상가 건물의 매매가는 380만 달러(약 45억 원)로 실투자금은 160만 달러(약 19억 원)다. 대출 이자와 부대비용 등을 제외한 10년 평균 연 수익률은 6%, 기대 수익금은 매년 10만 달러(약 1억 2000만 원)다. 미국은 보통 거래세(transfer tax)는 매도인이 낸다. 스타벅스처럼 우량 임차인은 재산세, 화재보험료, 수리유지비까지 임차인이 부담하는 NNN리스(Triple-Net Lease)로 계약하기 때문에 유지비용 부담이 한국보다 덜하다.

 

김웅 하나은행 부동산투자자문센터 팀장은 "자산가들은 포트폴리오 차원에서도 가격 상승 여력이 있고, 규제가 덜한 미국 부동산을 찾았다"라고 했다. 그는 "투자 금액은 10억 원부터 30억 원 이상, 주택에서 상업용 부동산까지 다양하다"고 했다. 보통 미국 현지에 법인을 설립하고, 50~60%는 대출을 받아서 구입하는 방식이다. 그는 "미국에 몇 채를 구입해도 다주택 중과가 적용되지 않기 때문에, 미국 부동산 가격이 올랐지만 여전히 투자 수요가 있다"라고 했다.

 

미국을 비롯한 해외 부동산에 관한 한국인의 관심은 이어질 가능성이 높다. 내년 대선 이후 부동산 정책을 가늠하기 어렵지만 현재는 정부의 강력한 대출 규제로 부동산 추가 구매가 어려운데다 양도소득세 중과로 매매차익도 얻기 힘들어졌다. 최근에는 종부세 폭탄까지 실감하면서, 한국 부동산만 쳐다볼 이유가 더 없어졌다. 한편, 한국에는 없는 세금 문제와 제도 등이 미국에 있다는 점을 생각해야 한다. 살 때는 상관없으나, 미국에서 집을 팔고 해외로 나갈 때는 매각대금의 10%를 연방국세청(IRS)에 예치하고, 또 3.333%는 가주 세무국(FTB)에 예치해야 한다. 주택 판매가격이 100만 달러가 넘으면 IRS 예치금은 15%로 늘어난다. 이 돈은 외국인이 주택을 팔고 나서 다음 해에 실시하는 개인 소득보고 때, 미국에서 양도차액(Capital gain)에 대한 소득보고를 하면 필요한 세금을 공제하고 남는 금액에 대해서는 환불해준다.

 

 

종부세, 재산권 침해하는 정부의 갑질

 

‘위헌청구 시민연대’ 이끄는 이재만 전 대전지방국세청장... “종부세, 재산권 침해하는 정부의 갑질”... “부동산 정책실패 국민에 떠넘겨”... “종부세는 국민 재산권을 심각하게 침해하는 정부의 ‘갑질’입니다.”... ‘종부세 위헌청구 시민연대’에 따르면, 지난달 21일 종합부동산세 위헌 소송 참여 신청을 받기 시작한 후 지금까지 3000명 넘는 사람이 참여 의사를 밝혔다. [조선일보]의 정순우 기자가 2021년 12월 6일 보도했다.

 

이재만 대표는 1979년부터 국세청에서 근무했고, 대전지방국세청장까지 역임한 전직 관료다. 정부의 국세 행정에 대해 누구보다 잘 이해하고 있는 그가 조세 저항 움직임의 선봉에 선 것이다. 이 대표는 “종부세 고지서 발송 후 60~70대 부부들의 ‘절세 이혼’ 상담이 급증했다”며 “세금 때문에 가족 공동체가 무너지는 것을 두고 볼 수 없어 위헌 청구에 나섰다”고 말했다.

 

이 대표는 현 정부의 종부세가 4가지 측면에서 헌법 정신에 위배된다고 주장했다. 첫 번째는 주택이라는 동일 자산에 대해 ①재산세와 종부세가 중복으로 부과돼 ‘이중과세’라는 것이다. 두 번째로 ②‘응능(應能) 부담 원칙’에도 어긋난다는 주장이다. 응능부담(ability-to-pay)의 원칙은 과세에 있어서 납세자의 부담능력에 맞게 공평한 과세를 해야 한다는 조세원칙이다. 현행 다주택자 세율은 보통 사람은 감당이 안 되는 수준이라는 것. 이 대표는 “미국, 프랑스, 일본, 독일 등의 보유세율은 높아봐야 1% 수준인 반면, 우리는 다주택자에게 최고 7.2%(종부세 6%+농어촌특별세 1.2%)의 세율이 적용된다”며 7배가 넘는 고율이라서, “정상이라고 보기 어렵다”고 말했다.

 

세 번째 문제점으론 ③‘공평 과세’를 꼽았다. 주택 투기를 예방해 집값을 안정시킨다는 목적이 있다고 하더라도 1주택자와 다주택자 간 세금 차이가 너무 크다는 게 이 대표의 논리다. 종부세의 마지막 문제점으로 ④‘단기간에 세금이 너무 가파르게 늘어난다’는 점을 지적했다. 실제 올해부터 세율이 바뀌면서 작년 대비 종부세가 수십 배에서 100배 넘게 늘어난 사례가 적지 않다. 이 대표는 현 정부의 종부세를 ‘세금으로 포장된 벌금’이라고 표현했다. 그러면서 “정책 실패로 인한 부동산 폭등의 책임을 국민에게 떠넘기면서, 온 국민의 주거가 불안정해졌다”고 말했다.

 

 

종부세는 ‘세금으로 포장된 벌금’

 

서울 집주인 5명 중 1명이 종부세를 낸다…"세금폭탄" vs "투기억제"... 서울시 종부세 납부자 47만 명… 문재인 정부 들어 3배 급증... 정부는 "종부세 국민 2%만 납부…부자증세" 주장하지만... 전문가들은 사기성 통계 조작이라고... 정부는 5.9%를 2%라고... 국민 “부담 과중”… “재산세로 통합하고 세율 낮춰야”한다고... [이데일리]의 공지유 기자가 보도했다(2021년 12월 5일).

 

서울 주택 소유자 5명 중 1명이 종합부동산세(종부세)를 낸다는 분석이 나왔다. 정부는 종부세 납부 대상자가 국민의 2%에 불과하다며 ,종부세가 `부자 증세`라고 주장하고 있지만, 급격한 세금 부담과 조세 형평 문제를 가진 종부세를 전면 개편해야 한다는 지적이 나온다. “서울 주택 소유자 5명 중 1명이 종부세 부담… 문 정부 들어 급증”... 12월 5일 국회 기획재정위원회 소속 유경준 국민의힘 의원에 따르면, 서울시 주택분 종부세 납부 대상자 중 법인을 제외한 개인 납부자는 올해 총 47만 745명으로 집계됐다. 이는 전체 개인 주택 소유주 253만 7466명의 18.6%에 해당한다. 전국 기준으로는 전체 주택 소유자수(개인 기준) 1502만 5805명 중 종부세 납부 고지인원은 총 88만 5000명으로, 전체의 5.9%를 차지했다.

 

문재인 정부 들어서 종부세 납부 비중이 급등한 것으로 나타났다. 2016년에는 서울 기준 주택분 종부세를 내는 개인이 15만 152명으로 서울 주택 소유자수 중 6.2%에 불과했다. 그러다가 2019년 서울 주택분 종부세 납부자수는 28만 4442명으로 11%대를 돌파했고, 올해는 3배 이상 뛰어 18.6%까지 올랐다. 정부는 종부세 논란이 불거지자 종부세가 상위 2%만 내는 세금이라고 해명하고 나섰다. 이는 총인구수를 기준으로 한 인별 합산 기준에 해당한다. 정부에 따르면 올해 주택분 종부세 고지인원은 94만 7000명으로, 현재 우리나라 인구수 약 5182만 명의 약 2%다. 이는 영유아까지 포함된 국내 총인구 대비 종부세 고지 인원 비중으로, 현실과는 동떨어진 수치라는 지적이 나온다. 문재인 정부는 젖먹이 아기, 초등학생까지 포함한 전 국민이 각자 자기 주택을 소유하는 가구주로 계산하는 사기성 통계 수치로 2%를 제시하고 있다. 유경준 의원은 “종부세는 주택을 소유하고 있는 국민을 기준으로 산정되는 세금인 만큼 국내 총인구가 아니라, 주택 소유자 중 종부세 납부 인원이 몇 명인지 비교하는 게 당연하다”고 강조했다.

 

김낙회 법무법인 율촌 고문은 지난 3일 한국세무학회가 주관한 ‘차기 정부의 바람직한 조세정책 방향’ 학술대회에서 “현재 종부세는 다주택자에 대해 (최대) 세율 6%나 되는 고율의 세금을 부과하고 있는데, 수익자 부담 원칙에서 보면 조세의 기본 원리에 맞지 않는다”며 “부동산 가격 안정에 효과가 없을 뿐 아니라, 국가의 과도한 개입으로 부작용만 초래한다”고 꼬집었다. 종부세와 재산세의 과세 대상이 동일한데, 중복 과세를 막는 장치가 완벽하지 않아 납세자들에게 혼란을 줄 수 있다는 지적이다.

 

[참고] [조선일보] 정순우 기자, 2022.01.21.

https://n.news.naver.com/article/023/0003667720

[참고] [머니투데이] 배규민 기자, 2021.12.05.

https://n.news.naver.com/article/008/0004679321

[참고] [조선일보] 정순우 기자, 2021.12.06.

https://n.news.naver.com/article/023/0003657660

[참고] [이데일리] 공지유 기자, 2021.12.05.

https://n.news.naver.com/article/018/0005100479

 

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