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323__ 미국 영국 부동산 생각, 뚱보강사 이기성,한국전자출판교육원장, 경기60회칼럼

이기성 2021. 6. 20. 16:50

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323__ 미국  영국  부동산 생각, 뚱보강사 이기성,한국전자출판교육원장, 경기60회칼럼

 

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323__ 미국  영국  부동산 생각, 뚱보강사 이기성,한국전자출판교육원장, 경기60회칼럼]

 

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경기고 60회 동기회

323__ 미국 영국 부동산 생각

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323__ 미국 영국 부동산 생각

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323__미국 영국 부동산 생각----14ok

뚱보강사 이기성

 

 

323__ 미국 영국 부동산 생각

 

바보야, 문제는 세율이 아니라, 세금 걷는 목적과 이유야. 헌법에 적법한지? 아닌지? 돈 있는 사람 것 뺏으려고 하는 것인지... 아니면, 서민이 돈 벌게 해주는 정책으로, 서민이 자기 맘에 드는 집을 살 수 있게 도와주는 정책인지? 아님 징벌적 세금인지? 거주이전 자유를 보장하려는 세금인지? 아닌지? ...

 

[서울=연합뉴스] 전명훈 기자의 보도. “국민의힘 당은 6월 18일 민주당이 확정한 부동산 세제 개편안에 대해 "얼마나 효과를 발휘할지 회의적"이라고” 비판했다. 황보승희 수석대변인은 논평에서 "마치 대단한 정책 변화라도 할 것처럼 희망 고문을 하고, 지지층 눈치 보느라 표결까지 진행하며 내놓은 결론이라기에는 너무 민망하다"면서 이같이 밝혔다. 황보 대변인은 "25번의 누더기 부동산 대책도 모자라, 안정성·예측 가능성이 담보돼야 할 세금마저 두 달 넘도록 갈피조차 잡지 못했다"며 "고통은 오롯이 국민이 감내해야 한다"고 지적했다. 전날 민주당 부동산특위가 소속 의원들에게 '대선 승리를 위해 종합부동산세와 양도소득세를 낮춰야 한다'는 취지의 서한을 보낸 데 대해서는 "부동산세 부담 경감의 이유로 정책 효과보다, 표 계산을 이야기했다"며 "아직도 집권여당이 부동산 문제를 얼마나 계산적이고, 남의 일 보듯 하는지 여실히 드러났다"고 주장했다. 황보 대변인은 "실거주 1주택자 보유세 부담 경감, 공시지가 정상화 등 과감한 대책마련에 함께 머리를 맞대야 할 것"이라고 요구했다.

 

지난 2021년 6월 14일에 [한경닷컴]의 김명일 기자가 보도한 부동산 정책 실패에 관한 내용이다. 친문 이광재 의원이 "노-문 정권 부동산 실패 공통 원인은 '김수현' 기용"이라고, "김수현이 노무현 정부 때와 같은 정책을 썼기 때문"이라고 주장. '친노·친문'으로 분류되는 이광재 더불어민주당 의원이 "노무현-문재인 정부 부동산 정책 실패의 공통 원인은 김수현(문재인 정부 전 청와대 정책실장, 노무현 정부 당시 국민경제비서관)을 기용한 것"이라고 작심 비판했다. 그래서 “노무현 정부와 문재인 정부는 모두 ‘부동산 가격 급등’이라는 정책실패를 맛봤다”고 주장했다.

 

더불어민주당 이광재 의원은 "이번 국회에서 주택 공급 논쟁을 치열하게 해봤다. 저는 집값이 오를 거라고, 정부는 안 오른다고 우기고, 심지어 내릴 거라고 했다. 저는 공급이 필요하다고, 정부는 공급해도 투기세력이 다 가져간다고 했다"고 정부의 판단을 비판했다. 이어 "이 과정에서 깨달았다. 주택보급률의 허상을 깨야 한다. '주택보급률 104%' 숫자를 보면 상황이 괜찮다고 생각할 수 있겠으나, 우리들이 가진 집은 소득 1만 불 시대의 집이고, 지금은 3만 불 시대라는 게 문제다. 시대에 맞는 대량공급이 필요하다"고 했다. 그는 "우리는 주거문제를 너무 복지문제로 봤다. 주택을 통한 자산형성 욕망을 너무 작게 보고 무시했다. 집 가진 사람들 자산의 75%가 부동산이다. 이런 부분까지 고려해야 한다. 국토균형발전이라는 측면도 중요하다. 서울로, 수도권으로 몰려드는 인구만큼 집값 역시 올랐다. 여기까지는 노무현 정부와 문재인 정부의 공통 요인이다"라고 짚었다.

 

문재인 정부 부동산 정책에 대해서는 "부동산에 큰 출렁임이 두 번 있었다"며, "한 번은 특목고 폐지 정책으로, 대안을 찾아 강남으로 쏠리면서 집값이 올랐다. 또 부동산임대사업자에 혜택을 주면서 부동산 대량 매집이 일어났다. 이 상황을 보면서 일자리 문제, 교육·돌봄 문제가 부동산 문제 해결에 같이 가야 한다는 생각을 하게 됐다"고 했다. 그러면서 "지금은 저금리 시대라 국가에 어마어마한 돈이 있다. 하지만 그 돈이 일자리 창출과 질 좋은 주택 공급에 쓰이지 않고 있다. 국가는 부자이고 성공한 나라가 됐는데, 불행한 대통령이 나오고, 국민이 행복하지 않다는 게 대한민국의 문제"라고 했다.

 

 

미국 트럼프빠의 생각

 

요새는 누구를 지지하거나 누구의 팬이면 누구에다 빠를 붙인다. 페친 [Jey Choi]님이 “미국에 흔한 트럼프 지지자의 주장”을 올려주셨다. 미국은 2차 대전 이후 전 세계 분쟁지역에 미군을 파견해서 주둔시키고, 그 나라의 안전과 평화를 지켜주고 있어. 그 나라를 위해 땀과 피를 흘린다구. 그 비용의 대부분을 미국 국민이 낸 세금으로 충당하지. 전 세계에선 미국이 최강국이라며, 책임과 의무를 다하라고 닥달을 하고. 그게 다 돈으로 하는 일이니, 미국의 세금은 점점 더 높아지지. 이제 미군이 주둔하는 나라에서 미군들을 철수시키거나, 아님 그 많은 비용을 그 나라에서 제공해야지. 게다가 전 세계에서 몰려드는 이민 때문에, 실업률도 높아지고 이민자들 때문에, 임금도 낮아지고. 그러니 성실하고 근면해도 수입은 적어지고, 부동산 값은 오르고, 빈부격차는 벌어지고. 미국 빈곤층에게 주는 복지제도 때문에, 미국 중산층은 허리가 휜다구...

 

중국 좀 봐. 중국은 그동안 미국이 제조공장을 시켜줬더니, 이제는 경제대국이 되어서 도리어 미국을 우습게보고, 공격이라도 할 셈이고. 러시아, 인도도 점점 기어오르지. 북한의 김정은은 대놓고 핵미사일을 미국 본토에 쏜다며 떠들어대고. 미국은 정말, 정신 차리고 입장을 바꿔야 해. 이대로 전 세계의 호구가 될 수는 없어. 다시 강한 미국을 만들어야 해. 우리의 조상이 유럽에서 맨손으로 건너 와서 일군 나라야. 우리가 힘들여서 개척해 놓고, 잘 살게 만들어 놨더니, 이민의 나라라며 마구 아무나 와서, 공짜로 그 혜택을 받으려 하면 안 되는 거 아냐?

 

 

미국 부동산 세금

 

6월 9일에 페북에 올라온 글인데, [무명]이다. 이름이 원치 않은 곳에서 입에 오르내리는 것을 싫어하신단다. 부동산 정책에 대해서 아주 조리 있게 잘 정리해주셨다. 제목은 <미국 부동산 세금에 대하여>. 이미 한참 꼬이고 있고, 유주택자건 무주택자건 대한민국 국민 대부분에게 최근 심각한 영향을 주는 부분인데, 한국 정부의 정책은 점점 ‘산으로 가고 있어서’ 답답한 마음에, 이 분야에 전혀 비전문가인 동네 아재이지만, 미국과 한국에서 각각 살아본 경험으로, 부동산 정책 그중 세금에 관해서 썰을 풀어볼까 한다.

 

(1) 사람이 살아가는데 가장 기본이 되는 것을 의식주라고 부른다. 그 중 선진국으로 갈수록, 식이나 의는 취향의 문제가 될 뿐 기본적인 Needs는 해결이 되는 경우가 많은데, 선진국에서도 해결이 쉽지 않은 부분이 주일 것이다. (2) 따라서 제대로 된 국가라면 국민들의 주거를 보장하고 안정시키는 것을 정책의 최우선 목표로 삼을 수밖에 없는데, 이에는 ‘자가주택’ 보유를 권장하고 그의 공급에 치중하거나, ‘임대주택’을 공급하는 두 가지 수단이 있다. 후자인 ‘임대주택’에만 집중하는 극단적인 경우는 과거의 몇몇 공산국가들일 테고, 전자인 ‘자가주택’의 경우에 주력하는 대표적인 국가는 미국을 들 수 있다. (3) 최근 보유세에 관해서 선진국들의 재산세율(특히 미국)을 가져와서, 대한민국의 실효세율이 너무 낮다는 주장이 있는데, 명목상의 숫자로 보면, 일견 그렇게 보이기도 한다. 그러나 미국의 세율과 주택관련 제도를 자세히 들여다보면, 이런 주장과 어긋난 지점들이 있는데 “과세의 목적”과 “실효세율과 혜택”이 그 대표적인 두 가지다.

 

 

자가주택, 임대주택, 재산세율

 

(4) 우선 미국의 재산세율이 0.5%에서 4~5%에 이르는 곳까지 지역별로 다양하긴 한데, “과세의 목적”과 세율의 ‘계산 근거’가 결코 “집값 안정이나 하락”또는 "투기꾼에 대한 응징"에 있지는 않다는 점이다. 미국의 재산세(Property Tax)의 주목적은 그 동네(도시별이지만, 한국으로 치면 구 정도나 큰 동 단위)의 학교, 치안, 기타 공공서비스에 사용될 재원을 마련하는 것이 주목적이다. 그래서 세율도 다양하긴 하지만, 필요한 재원에 근거해서 산출을 할 뿐이지 “집값안정이나 하락”또는 “다주택자나 고가 주택자에 대한 징벌”은 애초에 재산세의 목적으로 존재하지 않는다.

 

(5) 로컬(지역)을 위한 재원이 1차적인 목적이지만, 그것 못지않게 주민들의 “주거안정”을 또 소중하게 생각하는데, 예를 들어 캘리포니아의 경우 재산세율이 1%정도이지만, 그 과세기준은 지금 현재의 시세가 아니라 “구입당시의 가격”이 그 기준이 된다. 20년 전에 10만 불에 산 주택에서 장기거주를 하다가, 현재 시가가 100만 불로 상승하더라도 그 과세기준은 100만 불이 아니라, 구입가격인 10만 불이 된다.(물론 10만 불로 계속 고정되는 것은 아니고, 집값이 오르는 경우 매년 과표가 상승하긴 하지만, 그 상한선이 정해져있다.) 그래서 나란히 있는 비슷한 시세의 주택에 사는 경우에도, 장기거주자가 지금 막 이사 온 이웃에 비해서 10배나 적은 재산세를 납부하는 경우도 흔하다. (6) 5번 같은 상황에 대한 논리는 잠재적 구매자가 “주택구입 당시에” 향후 예상되는 재산세 부담을 미리 예상할 수 있도록 하고, 그게 감당 가능할 때 구입하라는 것이고, 단 거주를 시작한 이후 갑작스런 집값 상승으로 재산세를 감당하지 못해 “거주안정이 심각하게 침해되는 일"은 없도록 하겠다는 것이다. 나중에 집값이 오른 후에 진입한(이사 온) 이웃이 비슷한 집에서 몇 배의 재산세를 내더라도, 그도 집값과 향후 예상되는 재산세를 인지를 하고 들어왔기 때문에, 문제가 없다는 논리다.

 

(7) 추가로, 재산세는 약 1~2만 불 정도까지 소득세에서 공제가 가능하다. 무슨 이야기냐 하면, 소득에 걸맞은 주택에 거주하는 경우, 재산세의 실효세율은 명목세율보다 훨씬 낮다는 점이다. 예컨대 연소득 10만 불 정도 버는 사람이 일 년에 재산세가 1만 불 정도의 집에 거주한다면, 소득세에서 거의 공제가 되기 때문에, 실효세율은 1%에서 훨씬 낮아진다. 이 재산세의 사용처는 어디 멀리 가는 것이 아니고, 바로 그 동네의 학교.경찰서.소방서의 운영 또는 동네를 꾸미는데 사용된다. 즉 재산세 납세의 혜택이 지역으로 직접적으로 되돌아오기 때문에, 조세저항은 현저히 낮아지게 된다.

 

 

부동산세 목적 "응징" "정의구현" 아님

 

(8) 5번과 6번의 예는 캘리포니아의 경우고, 텍사스의 경우는 재산세가 동네에 따라 다르지만 시세의 1-3%를 매년 납부하게 되며, 그 과표는 매년 재평가된 현재 시세를 기준으로 한다. 그러나 텍사스는 연방세만 있고, 주 세금(state tax)이 없는 동네이고(말하자면 국세만 있고, 지방세가 없음), 땅이 넓어서 (소득수준에 비해서) 주택가격이 캘리포니아보다 훨씬 저렴하다. 그래서 일견 높아 보이는 세율이, 최종적으로 절대적인 액수가 (소득에 비해서) 엄청난 부담이 되는 경우는 많지 않다. 캘리포니아나 텍사스 외에 다른 주들도, 심지어 같은 주내에서도 각 지역의 상황에 따라 다양하게 세율이 결정되는데, 중요한 것은 세율이 얼마이건 그것은 “로컬서비스 재원 확보”가 목적이지, “집값안정이나 다주택자의 응징”에 있지 않다는 점이다. 한국은 임대주택을 짓는 경우에도 중과세를 하지만, 미국은 신축주택이 부족한 동네에서는 신축을 장려하기 위하여, 신축분양에 한해서는 10~20년간 재산세를 면제해 주는 동네도 있고, ‘임대주택을 짓는 경우’에는 또 ‘재산세를 대거 감면해주거나 면제해 주는’ 경우도 있다. 거꾸로 일부 신도시의 경우, 공공시설의 재원확보를 위해 재산세율을 일정기간 높이기도 한다. 세율을 올리건 낮추건, 실용적인 필요에 의해서지 그 목적이 "응징"이나 "정의구현"에 있지 않으며, 장기적으로 예측가능하기 때문에, 주거안정에 갑작스런 영향을 주는 경우는 거의 없다.

 

(9) 영국: 영국의 경우는 재산세라는 것은 없고 이름은 다르지만 ,로컬서비스를 위한 재원확보를 위하여 징세를 하는 것이 있는데, 재미있는 것은 집주인이 아니라 실거주자(세입자라고 하더라도)에게 징수한다는 것이다. (그래서 지방자치의회 세금(council tax)이라고 부르지, 재산세(Property tax)라고 부르지는 않는다.) 이것 또한 근거는 역시 로컬서비스의 수익자 부담원칙이다. (10) 미국: 보유세에서 거래세로 눈을 돌려보면, 미국의 경우 일정기간동안 50만 불의 주택매매차액에 대해서는 면세를 해준다. 다주택자라고 보유세를 중과하지는 않지만, 위의 면세혜택은 현재 2년 이상 거주하고 있는 1주택에만 해당되고, 비거주 주택에 대해서는 양도세 면세 혜택이 없다. 일반적인 라이프 사이클에서 생애 첫 번째 구입한 주택에서 평생을 사는 경우는 흔치 않고, 가족의 확대와 소득의 증대에 따라 작은 집에서 큰 집으로 순차적으로 이동해가는 경우가 보편적이다. 예컨대 처음에 30만 불짜리 집에서 살다가 그 집을 팔고 50만 불짜리 집으로 옮겨 가고, 또 그 집을 팔고 100만 불짜리 집으로 옮겨가더라도, 양도세 부담은 0이 된다. (심지어 200만 불짜리 집에서 출발하여 250만 불, 300만 불짜리 집으로 옮겨가더라도 마찬가지다.) 추가로 취득세.등록세도 거의 없다. 다만, 집을 팔 때 부동산 거래비용(우리로 치면 복비)으로 6%내외를 지불하게 되는데(살 때는 제외), 이는 당사자끼리 계약에 의해 결정되는 비용이지, 국가가 징수하는 세금이 아니다. 부동산 중개인 없이 집주인이 직접 파는 예외적인 경우도 있고, 온라인 거래 플랫폼의 등장으로 거래비용이 점차 낮아지는 추세이다. 한마디로 말하자면, 일반적인 라이프사이클에서의 거주이전의 자유를 보장하는 시스템인 것이다.

 

 

영국, 미국 거주이전의 자유

 

(11) 그러나 최근 미국에서도 집값이 크게 급등한 지역이 많고, 위의 50만 불의 제한은 초장기 거주자(예컨대 10만 불에 주택을 구매해서 20년 동안 장기 거주했는데 100만 불이 되는 경우)에게 불리할 수도 있는 상황에서, 양도세 과세이연이라는 제도가 추가로 존재한다. 과세이연은 원래 기업이나 법인의 원활한 자금운용을 위해서, 나중에 해당 자산을 팔 때까지 세금납부를 연기해주는 제도이다. 예를 들어, 내가 30만 불에 30평 주택을 샀는데, 가족이 많아져서 40평 주택으로 옮겨 타야 하는데, 그새 30평 집이 100만 불이 되어버리고(차액 70만 불), 40평 주택은 120만 불을 지불해야 하는 경우, 원칙적으로 30평 주택을 파는 순간, 50만 불을 초과하는 20만 불에 대한 세금을 납부해야 하지만, 1주택자가 주택 매각이후 더 비싼(큰) 주택을 구매하는 경우, 그 과세가 나중에 산 주택을 매각할 때까지 연기가 된다. 나중에 50평대로 이사 가더라도, 그 과세이연은 계속 지속된다. 심지어 그 사이에 집값이 대폭락하여 200만 불을 주고 산 50평 주택이 30만 불이 된다면 차액이 0이기 때문에, 세금도 0이 되어 버린다.(결국 최종적으로 이익을 본 게 없기 때문에, 중간거래과정에서 생긴 차액들에 대한 과세를 하지 않는다는 합리적인 기준이다.) 매각차익에 대한 과세가 원칙이긴 하지만 어떤 경우에건, 당장의 세금 부담 때문에 거주이전의 자유가 침해되는 일은 없도록 하겠다는 것이다.

 

 

‘집을 사는 것이 유리한’ 제도

 

(12) 한마디로 “일정 수준 이상의 주택매매차익”에 대해서는 과세가 원칙이지만, 그보다 “주거안정”과 “거주이전의 용이성”을 우선순위로 둔다는 점이다. 미국의 경우 모든 종류의 자본소득에 대해서 (거의 예외 없이) 합산을 해서 과세를 하는 원칙을 가지고 있지만, 주택(적어도 1주택의 경우)의 경우는 다른 자산들과는 달리 "필수재"라는 특수성을 감안해서 “주거안정”이라는 원칙이 우선한다는 것을 염두에 둘 필요가 있다. (13) 미국의 경우 주거안정의 최선의 수단은 대다수 시민들의 “자가주택의 보유”로 보기 때문에 이를 위한 다양한 지원책이 존재하는데, 그 대표적인 것이 장기 모기지 정책이다. 미국의 경우 집값이 얼마이건, 그 집값을 일시불로 지불하는 경우는 거의 없고, 대부분 5~20%정도를 다운페이(Down Payment)를 하고, 나머지 금액을 20~30년에 걸쳐 장기 할부로 갚아 나가는 구조로 되어 있다. 심지어 이 모기지 이자에 대해서는 또 소득공제가 가능하기 때문에, 조금이라도 여력이 있다면 렌트(월세)를 내는 것보다는 무조건 ‘집을 사는 것이 유리하도록’ 세제가 설계되어 있다.

 

(14) 예를 들어, 약 40만 불의 집을 30년 모기지로 구매하는 경우 매달 원금+이자, 재산세, 보험료를 포함 약 2000 불을 30년간 납부해야 하는데, 현재 소득이 6~7만 불 정도면 일견 부담스러울 수도 있어 보이지만, 10~ 20년 후에 인플레이션과 연봉상승으로 인하여 나의 소득이 15만 불 정도가 되고, 집값은 100만 불이 되더라도 다달이 내는 돈은 여전히 2000 불이기 때문에, 세월이 흐를수록 실질적인 부담이 적어지게 된다. 전반적인 경제성장과 그에 따른 인플레이션이 장기 모기지를 통한 주택구매에 긍정적인 영향을 주는 것이다. 장기적(롱텀)으로 완만한 인플레이션은(주택가격이건, 임금이건) 나쁜 것이 아니라 좋은 것이며, 문제가 되는 것은 ‘가격의 급등락(특히 급락)’이라는 것은 경제학의 101(기초)이며, 세상에 어떤 정부도 집값이 전반적으로 급락하도록 정책을 펴는 일은 없다. 단, 지금의 한국 정부는 빼고 말이다.

 

(15) 이상에서 볼 때, 미국이나 다른 선진국들의 주택관련 제도의 디테일을 싹 다 무시하고, “단순세율”만을 비교해서 ‘세율이 높네! 낮네!’라는 주장의 맹점이 무엇인지 알 수 있다. 다시 한 번 반복하지만 세율이 문제가 아니라 주택관련 과세의 목적을 “집값하락의 유도”나 “투기꾼에 대한 응징”으로부터 출발하는 것은 미국, 영국 같은 나라들의 제도와는 완전히 동떨어진 이야기며, 출발동기부터 결코 좋은 결과를 이끌어내기 힘들다. 민주주의와 자본주의 원칙인 "대다수 국민들의 주거안정"이라는 주택정책의 ‘궁극적인 목표’와는 완전히 어긋난 방향이라고 생각한다.

 

[참고]

[연합뉴스] 2021-06-18, 전명훈 기자.

https://www.yna.co.kr/view/AKR20210618154600001?input=1195m

[참고]

[한경닷컴] 김명일 기자, 2021.06.14.

https://www.hankyung.com/politics/article/2021061456637?fbclid=IwAR0Q42npNEeQ52NgLRdTMIxCZSqSffg_S0ZeeLKkBT0tCnYurmeJpI_x4s0

[참고]

[Jey Choi]

https://www.facebook.com/profile.php?id=100014954321382

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